[Бутов]

Сдаете квартиру и не платите налоги? Налоговая нашла способ вас вычислить
Налоговая, судя по всему, взялась за тех, кто сдает квартиры. И не платит налоги. А таких большинство.
На прошлой неделе мне активно писали мои читатели. Люди рассказывали, что им приходят письма от налоговой с требованием оплатить налог на доход физлиц от сдачи квартиры в аренду.

Письма рассылаются по всей стране - от Владивостока до Калининграда.

Причем в ряде случаев налоговая, как говорится, "берет на понт". То есть делает массовую рассылку в надежде, что кто-то из тех, кто сдает квартиру и не платит налог, испугается и заплатит.

А в некоторых случаях подходит серьезно, ищет доказательства, привлекает участковых и полицию.
1. У вас в собственности есть несколько квартир

Эту информацию налоговый инспектор может получить в два счета. И логично предположить, что "лишняя" квартира вряд ли стоит у вас пустой. Конечно, у кого-то может простаивать. Но это все же редкость.

Мне писали о случаях, когда инспекторы делали "ковровую" рассылку по всем, у кого в собственности несколько квартир. В надежде, что кто-то да заплатит.

Но чаще это лишь первый шаг. Дальше из этой выборки инспектор выбирает тех, кому...
2. ...на карту регулярно приходят одинаковые платежи от одного и того же отправителя

Во всех случаях, когда люди получали "письма счастья" от налоговой, они принимали платежи от арендаторов на карту.

Инспектор имеет право запрашивать в банке информацию о движении денег на счетах физлица, если проводит в отношении этого человека проверку.

Одинаковые суммы, которые переводятся в одни и те же даты, наводят на определенные мысли...

Некоторые из моих читателей предлагали оформлять с арендаторами договоры займа. Чтобы потом было что показать инспектору: дескать, этот человек не платит мне за аренду, это он мне долги отдает.

Для меня эта схема сомнительна. Вряд ли кто-то из арендаторов в здравом уме будет подписывать долговую расписку авансом. А оформлять новую бумагу ежемесячно слишком накладно. Тогда уж проще наличными деньги забирать.

Но даже эта хитрость не поможет, если...
3. ... ваши соседи или арендаторы свидетельствуют против вас

Есть просто болтливые старушки. Есть соседи-"стукачи", которые таким образом мстят за какие-то обиды.

Некоторые наивно верят, что можно договориться с арендаторами. И они будут говорить, что они просто родственники хозяина жилья. Но не всегда простые люди могут сообразить, что говорить. Особенно в стрессовой ситуации.

Самое дикое, что мне писали. Участковый пришел в гости к арендаторам. Запугал их немедленным выселением. Под диктовку заставил дать письменные показания в формате "мы такие-то такие-то, снимаем квартиру у гражданина Н., ежемесячно платим такую-то сумму (ту, что на карту падала как раз)"...

Показания приобщили к делу, и когда неплательщики пришли в налоговую, им предъявили полный список доказательств. Пришлось заплатить налоги, пени и штраф.
О масштабных визитах участковых писали, в частности, люди с Дальнего Востока и из Подмосковья. Соответственно, я делаю вывод, что это кампания, которая идет по всей стране.

Впрочем, этого стоило ожидать. Все понимали, что рано или поздно налоговая найдет способ выявить тех, кто сдает квартиры, и заставить их платить налоги.
Отмечу, что это не более, чем мои догадки. Возможно, налоговая рассуждает и действует совсем иначе. Но факт остается фактом. Если вы сдаете квартиру и не платите налоги, знайте: за вами, возможно, уже выехали.

[Бутов]

И одновременно приняли закон об оплате за доносы. Вот бабки порадуются.

[Примо]

Как снизить налог на имущество

Правила уплаты налога на недвижимое имущество поменялись. Платить мы будем меньше, чем ожидалось. Но есть нюансы.

Новый налог вводится постепенно. На полную мощность он заработает только к 2020 году. До этого времени для граждан в целом ряде регионов действуют коэффициенты. То есть определенный процент от полной суммы налога. Коэффициенты становятся больше с каждым годом.

Сумма налога, которую россияне получили в 2017 году, рассчитана с коэффициентом 0,4. В нынешнем году он составляет уже 0,6. В 2019-м — 0,8, а в платежках 2020 года должна быть указана уже полная сумма — 0,1% от кадастровой стоимости недвижимости.

Не нужно быть математиком, чтобы понять, что ежегодно налоговое бремя будет только увеличиваться.

Для начала уясним, что не облагается налогом.

Облагается не вся площадь недвижимости. Из площади квартиры вычитается 20 кв.м, комнаты — 10 кв.м, жилого дома — 50 кв.м. Если в собственности несколько объектов, льгота будет распространяться только на один из них. То есть на одну квартиру, один дом, один участок, один гараж и так далее.

Случается так, что суммы в платежках довольно часто в разы превышают приведенную, учитывая категорию недвижимости и обязательные вычеты, не облагаемые налогом. Уже на этом этапе удается снизить стоимость платежа в иногда в несколько раз.

Совет такой: не поленитесь один раз прийти со своими сомнениями и расчетами в налоговую инспекцию.

"Сафети"

[Северянин]

Эксперты рассказали, как снизить налоги на недвижимость
Федеральная кадастровая палата запускает проект по повышению информирования владельцев недвижимости.
https://rg.ru/2019/07/23/eksperty-rasskazali-kak-snizit-nalogi-na-nedvizhimost.html

[Кулебасов]

Ещё 2 способа защиты недвижимости.

Вряд ли кто-то из нас мечтает проснуться и узнать, что его квартира больше не его. Что же еще сделать, чтобы обезопасить себя от мошенников?
Подайте в Росреестр заявление о запрете на регистрационные действия на вашу недвижимость без личного присутствия.
Если же вы хотите подтверждать сделки с недвижимостью усиленной квалифицированной электронной цифровой подписью (УКЭП), то также должны отправить соответствующее заявление в Росреестр.
Можно подавать одно заявление, а можно сразу два. При поступлении этих документов в ЕГРН вносится специальная запись. Она-то и будет гарантом безопасности вашей недвижимости. Да, кто-то может подавать какие-то заявления, но так как вашего личного присутствия нет или не подтверждено всё это УКЭП — пакет документов регистрироваться не будет.

Кстати, УКЭП может использоваться для одного объекта недвижимости или же всех. И да, не забывайте обновлять данные в Росреестре, чтобы при любых операциях с недвижимостью вам приходили уведомления.

[Кулебасов]

Лишение единственного жилья в рамках процедуры банкротства. Да, при личном банкротстве гражданина тоже можно лишиться единственного жилья! Основания для этого следующее:

Установление судом того факта, что незадолго до начало процедуры банкротства гражданин принял меры к тому, чтобы оставить у себя только одну квартиру. А до этого имел их к примеру 5 штук. То есть, планируя свое банкротство гражданин попросту распродал "лишнее" имущество, вырученные денежные средства скрыл от кредиторов,а в отношении последней непроданной квартиры заявил: "так это же мое единственное жилье! Не имеете право!".
Установление судом того факта, что гражданин на заемные и впоследствии не возвращенные денежные средства фактически купил жилье. Причем единственное. Ведь на покупку жилья можно взять не только ипотечный кредит, но и обычный потребительский. Проценты конечно выше, но какое имеют значение проценты, если отдавать этот кредит заемщик не планирует? Красота: квартира куплена и не в залоге у банка, кредит, потраченный на ее покупку не отдан. Вот в этом случае суд может счесть действия гражданина злоупотреблением своими правами и обратить взыскание на это самое единственное жилье. Купленное не совсем честным образом. Правда здесь заемщику может помочь наличие семьи - если и для членов семьи это жилье единственное, пригодное для проживания, то скорее всего, квартиру не отберут.

[Кулебасов]

Если жилое помещение получение по недействительной сделке. Например, бабушка "подарила" внучке квартиру на определенном условии: что внучка будет за ней ухаживать, покупать продукты, а то и помогать материально. Разумеется, в данном случае бабушке надо было заключать договор ренты или пожизненного содержания с иждивением. Но это ведь сложно, а что может быть проще дарения?! И риэлтор вот знакомый посоветовал подарить и не заморачиваться... Впоследствии внучка про бабушку забыла, и последняя решила в суде признать договор дарения недействительным. И, предположим, что ей это удалось (на практике такое бывает довольно редко). В этом случае внучка лишится своего единственного жилья, которое вернут в собственность бабушки.

Или еще пример из практики: муж продал квартиру, приобретенную в браке, но оформленную на его имя. А согласие супруги взять на эту сделку "забыл", все деньги присвоил себе. Далее, жена идет в суд и признает данную сделку недействительной - ведь на отчуждение купленной в браке квартиры требуется предварительное письменное согласие другого супруга! Квартиру возвращают в собственность супругов, в пользу покупателя взыскивают деньги, за нее уплаченные. Только вернуть эти деньги он уже вряд ли когда-нибудь сможет. Покупатель в этом случае остается без своего единственного жилья и без денег.

[Примо]

Можно отобрать единственное жилье!
Общеизвестным является тот факт, что единственное жилье у гражданина не отбирают даже при наличии долгов. Это называется «исполнительский иммунитет»: жилое помещение (или его часть) не может быть отнято у гражданина, если оно является единственным пригодным для постоянного проживания для него и членов его семьи (п.1 ст.446 ГПК РФ, п.1 ст.79 Закона «Об исполнительном производстве, ст.213.1, п.1,2 ст.213.25 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Однако, из этого правила есть ряд исключений, о которых необходимо знать:

Исключение – если жилое помещение является предметом залога (ипотеки). Причем залог может возникнуть не только в связи с получением «ипотечного кредита» в банке на покупку квартиры (как бывает чаще всего), но и по любому денежному обязательству (займу, кредиту), обеспечением по которому выступает единственное жилье гражданина. В моей практике был случай, когда гражданка взяла займ у частного лица в сумме 200 000 рублей, под 40% годовых, под залог своей квартиры. Вернуть займ она не смогла и лишилась своего единственного жилья. В некоторых случаях мошенники вместо договора займа и залога вообще оформляют договор купли-продажи квартиры.

[Примо]

Налог с дарения

С нынешнего года налог на подаренную недвижимость будет начисляться согласно его кадастровой стоимости. От уплаты такого налога освобождаются только члены семьи и близкие родственники: родители, дети, супруги, сестры, братья, дедушки и бабушки. В других случаях придётся отдать 13% государству.

[Примо]

Освобождение от налога при продаже

С 2020 года в случае продажи собственником единственного жилья (через три года после покупки) он освобождается от выплаты НДФЛ. Это правило также применимо в ситуации, когда продавец владеет ещё одним помещением, которое было куплено в течение 90 дней до дня продажи.

[Sevrev]

Перепланировка (от 2 тыс. руб.)

Получить штраф также рискуют владельцы жилья с неузаконенной перепланировкой. Обычно всерьез беспокоиться за результаты реконструкции в квартире собственники начинают или в случае ее продажи, или после того, как в результате жалоб соседей к ним приходят проверяющие органы. Стоит отметить, что в случае продажи квартиры с неузаконенной перепланировкой владелец должен предоставить покупателю скидку — ее размер зависит от объема проведенных в квартире ремонтных работ и может доходить иногда до 1,5 млн руб.

«Что касается рисков, то, согласно ст. 7.21 КоАП РФ, штраф за самовольную перепланировку для физических лиц составляет от 2 тыс. руб. А ст. 29 ЖК РФ обязывает владельцев жилого помещения привести его в прежнее состояние. В противном случае суд может вынести решение о продаже с публичных торгов квартиры, собственники которой уклонялись от предписаний Мосжилинспекции», — пояснил Куликов.

Помимо перепланировки, собственники могут быть оштрафованы за то, что спилили пожарные лестницы на балконах, уточняет заместитель директора по юридическим вопросам компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ольга Балбек. По ее словам, в случае проверки им придется заплатить штраф от 3 тыс. до 4 тыс. руб., а еще за свой счет восстановить лестницу.

[Sevrev]

Мусор и лыжи (до 5 тыс. руб.)

Владельцы квартиры также могут быть оштрафованы за несоблюдение чистоты в местах общественного пользования в доме. За вандализм и порчу общественного имущества грозит предупреждение или штраф от 1 тыс. до 1,5 тыс. руб., рассказала юрист. «Никто не будет проверять, как часто вы делаете уборку, стираете шторы и моете посуду, но если в квартире начинается «апокалипсис» — резкий неприятный запах, который распространяется за пределы квартиры, или насекомые от вас бегут к соседям, — то ждите, что к вам приедут сотрудники жилищной инспекции. Они принудительно устранят мусор, сделают санобработку, а вас обяжут оплатить все расходы за уборку и еще выпишут штраф в размере от 500 до 1 тыс. руб.», — пояснила эксперт.

Собственники жилья также могут быть оштрафованы за то, что оставили в подъезде громоздкие вещи — коляски, велосипеды, самокаты и лыжи. Это не только создает помехи для всех жильцов, но и нарушает нормы пожарной безопасности, рассказала Балбек. Она пояснила, что в первый раз граждане получат предупреждение, а за повторное нарушение правил пожарной безопасности им выпишут штраф от 1 тыс. до 1,5 тыс. руб. Однако если собственники квартиры в многоэтажке будут складировать в подъезде не вещи, а мусор в подъезде, то им грозит штраф от 4 тыс. до 5 тыс. руб.

[Sevrev]

Законодатели собираются заставить тех, кто построил дом или купил квартиру в новостройке по договору долевого участия, быстрее регистрировать собственность на эти объекты.

Сегодня сроки регистрации права собственности на недвижимость в законодательстве не установлены. Этим многие пользуются, годами не оформляя права на квартиру после сдачи дома в эксплуатацию. Принимают квартиру у застройщика, подписывают акт приема-передачи, но до конца в Росреестре собственность на нее не оформляют. Соответственно, и не платят за этот объект налоги.
Сейчас депутаты собираются закрыть эту возможность. В Госдуму внесен закон, которым будут установлены сроки регистрации собственности на недвижимость.

Если он окажется принят в нынешнем виде, на то, чтобы зарегистрировать права на недвижимость, собственнику будет даваться год с момента, когда у него по закону возникла такая обязанность. Для новостройки это дата ввода объекта в эксплуатацию. Если собственник в установленный срок права на объект не зарегистрировал, его оштрафуют.

[Кулебасов]

Сделки с новостройками сократились в разы

Девелоперы и риелторы отмечают, что сделки с новостройками сократились в разы за первую неделю самоизоляции. При этом выросло посещение сайтов застройщиков и жилых комплексов, онлайн-консультаций и электронных бронирований. В целом покупательская активность все же снижается и по сравнению с периодом до введения самоизоляции. Сейчас многие предпочитают бронировать квартиры, а на сделку выходить уже после нормализации рабочего режима, отмечают участники первичного рынка жилья Москвы.

[Кулебасов]

Станут популярны квартиры для самоизоляции

Борис Фадеев, президент и основатель девелоперской компании Realtex, Inc. (Сан-Франциско) в авторской колонке:

— Квартиры с возможностью полной самоизоляции — это следующий шаг в развитии жилья категории люкс. Очевидно, что такое жилье будет востребовано только в крупнейших и густонаселенных городах. Его целевая аудитория — люди, которым нужно жить и работать в городе и по какой-то причине вариант проживания в собственном доме не рассматривается. Среди удобств будут предусмотрены индивидуальные лифты и гаражи прямо в квартире. Такая идея уже воплощена в Porsche Design Tower в Майами, но она может получить большее распространение и стать новым стандартом люксового городского жилья.